RUBIRENT · CALCULADORAS

Calculadora del IRPF por vender tu vivienda

Calcula el IRPF por la ganancia patrimonial al vender una vivienda en 2026. Hallamos el valor de transmisión, el valor de adquisición, la ganancia y el impuesto por la escala del ahorro, y aplicamos las exenciones si te corresponden. El cálculo se hace en tu navegador; no guardamos ningún dato.

1La venta (valor de transmisión)

Del precio de venta se restan los gastos de la venta que asumes tú como vendedor. El resultado es el valor de transmisión.

2La compra (valor de adquisición)

Al precio de compra se le suman los gastos e impuestos que pagaste al adquirir y las mejoras, y se le restan las amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada.

Las obras de conservación y reparación (pintar, arreglar una avería…) no se suman: solo las mejoras. Desde 2015 no hay corrección monetaria, es decir, el precio de compra no se actualiza por la inflación.

3Tu situación y exenciones

Si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual, puedes tener derecho a una exención total o parcial. Indícalo aquí.

Si reinviertes todo el importe obtenido, la ganancia queda exenta al 100 %. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional. Requisitos: que la vivienda vendida y la nueva sean tu vivienda habitual, haber residido en ella al menos 3 años y reinvertir dentro de 2 años (anteriores o posteriores a la venta).
¿Compraste la vivienda antes de 1995? Puede aplicarte una reducción por los coeficientes de abatimiento que esta calculadora no incluye, porque dependen de un límite acumulado de 400.000 € por contribuyente que la web no puede conocer. Consúltalo con un asesor.
IRPF estimado por la venta
0,00 €
¿Vas a vender tu vivienda? En Rubirent te acompañamos en todo el proceso, también con los impuestos. Muy pronto podrás contactar con nosotros desde aquí.

Qué es la ganancia patrimonial por vender una vivienda

Cuando vendes una vivienda por más de lo que te costó, Hacienda entiende que has obtenido una ganancia patrimonial, y esa ganancia tributa en el IRPF dentro de la base imponible del ahorro. No se paga sobre el precio de venta, sino sobre el beneficio: la diferencia entre lo que ingresas al vender y lo que en su día te costó adquirir la vivienda. Esta calculadora aplica los artículos 34 a 38 de la Ley del IRPF y la escala del ahorro vigente en 2026 para estimarte cuánto pagarías.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia patrimonial es el valor de transmisión menos el valor de adquisición:

  • Valor de transmisión. El precio de venta menos los gastos de la venta que asumes como vendedor: la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal si la pagas tú, el certificado de eficiencia energética, la cancelación registral de la hipoteca, etc.
  • Valor de adquisición. El precio de compra más los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP en segunda mano, o IVA más AJD en obra nueva, notaría, registro y gestoría) más las mejoras, y menos las amortizaciones que hayas deducido si la vivienda estuvo alquilada.

Ojo con dos detalles que suelen dar problemas. El primero: solo suman las mejoras (una reforma que amplía o mejora la vivienda), no los gastos de conservación y reparación (pintar, arreglar una avería, sustituir elementos por desgaste). Esta es la principal fuente de discrepancias con Hacienda, así que conviene guardar las facturas y ser prudente al clasificar cada gasto. El segundo: desde 2015 no existe corrección monetaria, por lo que el precio de compra no se actualiza con la inflación por muchos años que hayan pasado.

Si la vivienda la recibiste por herencia o donación, el valor de adquisición es el valor que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos e impuestos que pagaste en esa adquisición.

La escala del ahorro en 2026

La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos. Tras la Ley 7/2024, la escala estatal más autonómica agregada aplicable desde 2025 y vigente en 2026 es esta:

  • Hasta 6.000 €: 19 %.
  • De 6.000 a 50.000 €: 21 %.
  • De 50.000 a 200.000 €: 23 %.
  • De 200.000 a 300.000 €: 27 %.
  • Más de 300.000 €: 30 %.

Es una escala progresiva: cada tramo de la ganancia tributa a su tipo, no toda la ganancia al tipo más alto. El último tramo subió del 28 % al 30 % con la Ley 7/2024. Ten en cuenta que esta ganancia se suma al resto de rendimientos del ahorro del año (intereses, dividendos, otras ganancias), de modo que el tipo real depende también de ellos.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. La reinversión debe hacerse en un plazo de dos años (anteriores o posteriores a la venta) y ambas viviendas deben ser habituales, con al menos tres años de residencia en la que vendes. Si reinviertes todo el importe obtenido, la exención es total; si solo reinviertes una parte, se exime la proporción reinvertida y tributa el resto. El importe obtenido es el precio de venta menos la hipoteca pendiente que canceles con esa venta.

Exención para mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir. Solo se exige haber residido en ella como vivienda habitual durante al menos tres años. También queda exenta la transmisión de la vivienda habitual por dación en pago o ejecución hipotecaria para cancelar deudas con la entidad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de IRPF por vender una vivienda en 2026?
Se paga sobre la ganancia (valor de transmisión menos valor de adquisición), no sobre el precio de venta. La ganancia tributa por tramos en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % a partir de 300.000 €. Introduce tus datos en la calculadora de arriba para obtener el importe estimado.
¿Qué gastos suman al valor de compra y al de venta?
Al valor de adquisición suman los impuestos y gastos que pagaste al comprar (ITP o IVA más AJD, notaría, registro y gestoría) y las mejoras; se restan las amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada. Al precio de venta se le restan los gastos de la venta que asumes tú: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal si la pagas, certificado energético y cancelación de hipoteca. Las obras de conservación y reparación no suman.
¿Cuándo no se paga IRPF al vender la vivienda?
Cuando no hay ganancia (vendes por igual o menos de lo que te costó) o cuando aplica una exención: reinversión total del importe obtenido en otra vivienda habitual, tener 65 años o más al vender la vivienda habitual, o una dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual. En la reinversión parcial, se exime solo la proporción reinvertida.
¿Cómo funciona la exención por reinversión?
Debes reinvertir el importe obtenido con la venta de tu vivienda habitual en la compra de otra vivienda habitual, en un plazo de dos años. Si reinviertes todo el importe obtenido (precio de venta menos la hipoteca pendiente que canceles), la ganancia queda exenta al 100 %. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional a lo reinvertido y tributa el resto.
¿Y si heredé la vivienda que ahora vendo?
El valor de adquisición es el valor que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos e impuestos que pagaste en esa adquisición. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y ese valor de adquisición. Marca la opción "Herencia o donación" en la calculadora para que los campos se ajusten.
¿Compré antes de 1995 y tengo alguna reducción?
Puede aplicarte una reducción por los coeficientes de abatimiento sobre la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. No la incluimos porque depende de un límite acumulado de 400.000 € por contribuyente (sumando todas las transmisiones de este tipo a lo largo de tu vida) que la calculadora no puede conocer. Consúltalo con un asesor para aplicarla correctamente.

Sigue leyendo

Muy pronto añadiremos aquí nuestra calculadora de plusvalía municipal, la de gastos de compra y guías sobre la venta de vivienda.